Möbliert auf Zeit vermieten: lohnt sich TLA für Ihr Objekt?

Frank Neumann, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO · Immobilien4you · Stand: 17.10.2026

Militärfamilien, die in die Region versetzt werden, wohnen in den ersten Wochen in
einer Übergangsunterkunft, bevor sie eine Dauerwohnung finden. Dieser Markt (TLA) und der für Dienstreisende
(TDY) zahlt Tagespreise statt Monatsmieten – bei guter Auslastung deutlich mehr als die klassische
Vermietung.

Was dafür spricht

• Höhere Erträge je Quadratmeter bei guter Auslastung
• Keine langen Kündigungsfristen, flexible Nutzung des Objekts
• Zahlungsfähige Gäste mit klaren Abrechnungswegen

Was dagegen spricht

• Vollständige Möblierung inklusive Küche, Wäsche und Geschirr
• Reinigung, Wechsel und Betreuung – das ist Arbeit, nicht Rendite im Schlaf
• Auslastungsrisiko: leere Tage zahlt niemand
• Steuerlich und gewerberechtlich anders zu bewerten als die reine Wohnraumvermietung

Die Rechnung, die Sie aufmachen sollten

Eine Wohnung, die klassisch 1.100 Euro kalt bringt, erzielt auf Tagesbasis schnell
das Doppelte — wenn sie läuft. Gegen diesen Bruttoertrag stehen: Möblierung
(einmalig, je nach Größe ein mittlerer vierstelliger Betrag), Reinigung und Wäsche je
Wechsel, Strom und Heizung auf Ihre Rechnung, Internet, höherer Verschleiß — und die
leeren Tage. Rechnen Sie konservativ mit einer Auslastung um 60 Prozent. Bleibt danach
kein spürbarer Vorsprung gegenüber der Dauermiete, ist die klassische Vermietung die
bessere Wahl, weil sie weniger Arbeit macht.

Was rechtlich dazugehört

• Kurzzeitvermietung ist keine Wohnraummiete. Die Schutzvorschriften
  für Dauermietverhältnisse greifen hier nicht; dafür gelten die Regeln für Beherbergung.
• Umsatzsteuer. Kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig —
  anders als die umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung. Ab einer gewissen Größenordnung
  entfällt die Kleinunternehmerregelung.
• Meldepflichten. Für Beherbergungsbetriebe gelten Melde- und
  Aufzeichnungspflichten; manche Gemeinden erheben zusätzlich eine Abgabe.
• Zweckentfremdung und Teilungserklärung. In einer
  Eigentümergemeinschaft kann die Teilungserklärung die gewerbliche Nutzung begrenzen.

Das ist keine Steuerberatung — vor dem Start gehört ein Gespräch mit dem Steuerberater
dazu. Wir sagen Ihnen vorher, ob sich der Aufwand bei Ihrem Objekt überhaupt lohnt.

Unsere Einschätzung

Für gepflegte, gut geschnittene Wohnungen in Basisnähe kann sich das rechnen. Für ein Haus am Ortsrand
mit langer Anfahrt selten. Wir sagen Ihnen, in welche Kategorie Ihr Objekt fällt – auch wenn die Antwort
lautet: klassisch vermieten.

Objekt melden — wir ordnen beide Varianten für Sie
ein, mit Zahlen statt Versprechen.

Alle Beiträge